The Red Sea Riviera ريفييرا البحر الأحمر
Ultra-Luxury Resort Development مشروع منتجع فاخر للغاية
Saudi Arabia's Red Sea Coast ساحل البحر الأحمر السعودي
$120M
Total Investment إجمالي الاستثمار
21.5%
Target IRR العائد المستهدف
150
Luxury Villas فيلا فاخرة
Scroll to Explore مرر للاستكشاف
Investment Highlights أبرز نقاط الاستثمار
The Opportunity by Numbers الفرصة بالأرقام
A compelling financial case, de-risked by exceptional government support and robust market fundamentals. حالة مالية مقنعة، منخفضة المخاطر بفضل الدعم الحكومي الاستثنائي.
Total Project Cost إجمالي التكلفة
$0M
Million USD مليون دولار
Government Loan القرض الحكومي
$0M
Million USD (50%) مليون دولار (50%)
Unlevered IRR معدل العائد الداخلي
0%
Percent نسبة مئوية
Stabilized Revenue الإيرادات المستقرة
$0M
Million USD/Year مليون دولار/سنة
The Vision الرؤية
A New Standard of Luxury معيار جديد للفخامة
A multi-faceted destination blending serene exclusivity with authentic local heritage. وجهة متعددة الأوجه تمزج بين الخصوصية الهادئة والتراث المحلي الأصيل.
Private Marina & Marine Club مرسى خاص ونادي بحري
A vibrant hub for diving, sailing, and yachting, driving significant ancillary revenue. مركز حيوي للغوص والإبحار واليخوت، يحقق إيرادات إضافية كبيرة.
World-Class Equestrian Center مركز فروسية عالمي
International-standard stables offering a powerful differentiator for the GCC market. إسطبلات بمعايير دولية توفر ميزة تنافسية قوية.
World-Class Wellness Spa منتجع صحي عالمي
Comprehensive wellness facilities including spa, rehabilitation, and holistic treatments. مرافق صحية شاملة تشمل السبا وإعادة التأهيل والعلاجات الشاملة.
The Secure Investment Ask طلب الاستثمار الآمن
We seek a bank guarantee for a USD $60 million loan. Our funding structure provides maximum security through a sequential, milestone-based drawdown mechanism. نسعى للحصول على ضمان بنكي لقرض بقيمة 60 مليون دولار. يوفر هيكل التمويل أقصى قدر من الأمان من خلال آلية سحب متدرجة.
Funding Drawdown Mechanism آلية سحب التمويل
Gov't Loan First القرض الحكومي أولاً
The initial $60M is drawn first, covering preliminary risks and early construction. يتم سحب الـ 60 مليون دولار الأولية أولاً لتغطية المخاطر الأولية.
Milestone Verification التحقق من المراحل
An independent surveyor verifies completion of pre-agreed construction milestones. يتحقق مساح مستقل من إنجاز مراحل البناء المتفق عليها.
Bank Funds Released إفراج الأموال البنكية
Your guaranteed $60M is drawn in tranches, only after value has been created and certified. يتم سحب قرضكم على دفعات، فقط بعد إنشاء القيمة والتحقق منها.
This structure ensures your capital is always protected by a tangible, de-risked asset of corresponding or greater value. يضمن هذا الهيكل حماية رأس مالكم دائماً بأصل ملموس منخفض المخاطر.
An Unprecedented Market Opportunity فرصة سوقية غير مسبوقة
The resort is perfectly timed to capitalize on Saudi Arabia's explosive tourism growth, amplified by a series of upcoming global mega-events. يأتي المنتجع في الوقت المثالي للاستفادة من النمو السياحي المتفجر في المملكة، والذي تعززه سلسلة من الأحداث العالمية الضخمة.
KSA Inbound Tourism Growth (Millions) نمو السياحة الوافدة للمملكة (بالملايين)
+164%
Tourism growth since 2019نمو السياحة منذ 2019
150M
Vision 2030 tourist targetهدف رؤية 2030 للسياح
82.5%
Jeddah occupancy during F1 2025إشغال جدة خلال فورمولا 1 2025
Upcoming Global Mega-Events الأحداث العالمية الضخمة القادمة
Saudi Arabia will host an unprecedented series of global events, driving massive tourism demand. ستستضيف المملكة سلسلة غير مسبوقة من الأحداث العالمية، مما يدفع الطلب السياحي الهائل.
AFC Asian Cup
2027
24 nations competing24 دولة متنافسة
Asian Winter Games
2029
First in Middle Eastالأولى في الشرق الأوسط
World Expo Riyadh
2030
40M expected visitors40 مليون زائر متوقع
FIFA World Cup
2034
5M+ expected visitors5+ مليون زائر متوقع
Competitive Landscape المشهد التنافسي
Our ultra-luxury competitors on the Red Sea. Our strategic positioning offers compelling value with superior accessibility. منافسونا في قطاع الفخامة الفائقة على البحر الأحمر. يوفر موقعنا الاستراتيجي قيمة مقنعة مع إمكانية وصول متفوقة.
Nujuma, a Ritz-Carlton Reserve
Location:الموقع: Ummahat Islands
Keys:الغرف: 63 Villas
ADR:متوسط السعر: $2,640+
Access:الوصول: Remote - requires seaplane/boatبعيد - يتطلب طائرة مائية/قارب
Shebara Resort
Location:الموقع: Sheybarah Island
Keys:الغرف: 73 Villas
ADR:متوسط السعر: $2,400+
Access:الوصول: Remote - requires seaplane/boatبعيد - يتطلب طائرة مائية/قارب
Red Sea Riviera Resort
Location:الموقع: Private Island, North of Jeddahجزيرة خاصة، شمال جدة
Keys:الغرف: 150 Units
ADR:متوسط السعر: $2,420
Access:الوصول: 40 min from Jeddah Airport!40 دقيقة من مطار جدة!
ADR Competitive Positioning (USD) الموقع التنافسي لمتوسط السعر اليومي (دولار)
Our ADR offers compelling value within the ultra-luxury tier while maintaining superior accessibility. يقدم متوسط السعر اليومي لدينا قيمة مقنعة ضمن فئة الفخامة الفائقة مع الحفاظ على إمكانية وصول متفوقة.
Jeddah Market Performance (2024-2025) أداء سوق جدة (2024-2025)
| Periodالفترة | Occupancyالإشغال | ADR (SAR)متوسط السعر | Key Eventالحدث الرئيسي |
|---|---|---|---|
| Q1 2024 | 60.9% | 494 | Formula 1 Grand Prix |
| Q2 2024 | 55.4% | 725 | - |
| Q3 2024 | 46.1% | 354 | - |
| Q1 2025 | 63.0% | 477 | Spanish Super Cup |
| Jan 2025 | 70.5% | 631 | Spanish Super Cup |
| Apr 2025 | 82.5% | 834 | Formula 1 (Record!) |
Source: KSA Ministry of Tourism, STR Global المصدر: وزارة السياحة السعودية، STR Global
Prime Coastal Location موقع ساحلي متميز
Strategically positioned on a pristine private island, offering the perfect paradox: serene seclusion with practical proximity to Jeddah. موقع استراتيجي على جزيرة خاصة بكر، يوفر التناقض المثالي: العزلة الهادئة مع القرب العملي من جدة.
Strategic location on the Red Sea coast, north of Jeddah موقع استراتيجي على ساحل البحر الأحمر، شمال جدة
40 Minutes from Airport 40 دقيقة من المطار
Quick access from King Abdulaziz International Airport (KAIA), followed by a short private boat transfer. وصول سريع من مطار الملك عبدالعزيز الدولي، يليه نقل قصير بقارب خاص.
Pristine Private Beachfront شاطئ خاص بكر
Exclusive access to untouched Red Sea coastline with crystal-clear waters, coral reefs, and year-round sunshine. وصول حصري إلى ساحل البحر الأحمر البكر مع مياه صافية وشعاب مرجانية.
International Connectivity الاتصال الدولي
KAIA provides direct flights to 100+ destinations, making the resort accessible for both international and GCC travelers. يوفر المطار رحلات مباشرة إلى أكثر من 100 وجهة.
Unparalleled Accessibility إمكانية وصول لا مثيل لها
The site's primary competitive advantage is its accessibility. Unlike remote competitors requiring lengthy transfers, our resort offers: الميزة التنافسية الرئيسية للموقع هي إمكانية الوصول. على عكس المنافسين البعيدين، يوفر منتجعنا:
- 40-minute drive from Jeddah Airport40 دقيقة بالسيارة من مطار جدة
- Short private boat transfer to islandنقل قصير بقارب خاص إلى الجزيرة
- Optional seaplane arrival experienceتجربة وصول اختيارية بالطائرة المائية
- Ideal for weekend escapes & long-haul vacationsمثالي لعطلات نهاية الأسبوع والإجازات الطويلة
Drive time from King Abdulaziz International Airport وقت القيادة من مطار الملك عبدالعزيز الدولي
Site Plan & Master Layout مخطط الموقع والتصميم الرئيسي
SWOT Analysis تحليل SWOT
Strengthsنقاط القوة
- • Unique, defensible 'boho-chic' conceptمفهوم فريد وقابل للدفاع عنه
- • Unparalleled accessibility via Jeddahإمكانية وصول لا مثيل لها عبر جدة
- • Strong government support (Vision 2030)دعم حكومي قوي (رؤية 2030)
- • Experienced development and finance teamفريق تطوير وتمويل ذو خبرة
Weaknessesنقاط الضعف
- • Higher logistical costs for island operationsتكاليف لوجستية أعلى لعمليات الجزيرة
- • Reliance on marine transport for suppliesالاعتماد على النقل البحري للإمدادات
Opportunitiesالفرص
- • Capitalize on Vision 2030 tourism growthالاستفادة من نمو السياحة في رؤية 2030
- • Fill market gap for accessible ultra-luxuryسد فجوة السوق للفخامة الفائقة الميسرة
- • Premier destination for high-end MICE eventsوجهة رئيسية لفعاليات الأعمال الراقية
- • Leverage proximity to Jeddah for local demandالاستفادة من القرب من جدة للطلب المحلي
Threatsالتهديدات
- • Potential construction delays or cost overrunsتأخيرات محتملة في البناء أو تجاوز التكاليف
- • New direct competition in Jeddah coastal areaمنافسة مباشرة جديدة في منطقة ساحل جدة
Exclusive Villa Collection مجموعة الفلل الحصرية
150 meticulously designed villas offering diverse accommodations for every luxury traveler's needs. 150 فيلا مصممة بعناية فائقة توفر أماكن إقامة متنوعة لتلبية احتياجات كل مسافر فاخر.
Dune Cabanas كابانات الكثبان
70 m² | Couples & Soloللأزواج والأفراد
Perfect sanctuaries for couples and discerning solo travelers seeking ultimate privacy and luxury. ملاذات مثالية للأزواج والمسافرين المميزين الباحثين عن الخصوصية والفخامة.
- • Private plunge poolحوض غطس خاص
- • Red Sea or garden viewsإطلالات على البحر أو الحديقة
- • 24-hour butler serviceخدمة الخادم الشخصي 24 ساعة
Reef Cabanas كابانات الشعاب
110 m² | Familiesللعائلات
Thoughtfully designed for families and small groups, balancing space with intimate luxury. مصممة بعناية للعائلات والمجموعات الصغيرة، تحقق التوازن بين المساحة والفخامة.
- • Spacious living areasمناطق معيشة واسعة
- • Private beach accessوصول خاص للشاطئ
- • Dedicated children's amenitiesمرافق مخصصة للأطفال
Riviera Beach Villas فلل شاطئ ريفييرا
350 m² | VIP & Groupsلكبار الشخصيات والمجموعات
Expansive residences for VIP guests, delegations, and those seeking the pinnacle of space and exclusivity. مساكن واسعة لضيوف كبار الشخصيات والوفود.
- • Private beach pavilionجناح شاطئي خاص
- • Infinity pool & spaحوض سباحة لانهائي وسبا
- • Personal chef & staff quartersطاهٍ شخصي وأماكن للموظفين
150
Total Villasإجمالي الفلل
2.5:1
Staff to Guestنسبة الموظفين للضيوف
100%
Sea Viewsإطلالات بحرية
$2,420
Target ADRمتوسط السعر المستهدف
World-Class Amenities مرافق عالمية المستوى
Destination Diningمطاعم الوجهة
Multiple F&B outlets featuring world-renowned chefs and authentic local cuisine. منافذ متعددة للأطعمة والمشروبات مع طهاة عالميين ومأكولات محلية أصيلة.
Wellness & Spaالعافية والسبا
Comprehensive wellness center with spa, rehabilitation, and holistic treatments. مركز صحي شامل مع سبا وإعادة تأهيل وعلاجات شاملة.
Marine & Dive Centerمركز الغوص والبحرية
World-class diving, snorkeling, and marine exploration in pristine Red Sea waters. غوص وسنوركلينج عالمي المستوى في مياه البحر الأحمر البكر.
Equestrian Centerمركز الفروسية
International-standard stables with Arabian horses and beach riding experiences. إسطبلات بمعايير دولية مع خيول عربية وتجارب ركوب على الشاطئ.
Private Marinaالمرسى الخاص
Yacht berths, sailing, and exclusive sunset cruises along the Red Sea coast. مراسي اليخوت والإبحار ورحلات غروب الشمس الحصرية.
Seaplane Arrivalsوصول الطائرات المائية
Exclusive seaplane transfer option for a truly unforgettable arrival experience. خيار نقل بالطائرة المائية لتجربة وصول لا تُنسى.
Operator Strategy استراتيجية المشغل
The selection of the hotel operator is critical. The chosen partner must possess a proven track record in the ultra-luxury segment and a brand DNA that embodies experiential, wellness-focused hospitality. اختيار مشغل الفندق أمر بالغ الأهمية. يجب أن يمتلك الشريك المختار سجلاً حافلاً في قطاع الفخامة الفائقة.
Target Operator Profile ملف المشغل المستهدف
Brand Alignmentتوافق العلامة التجارية
Experiential luxury DNA matching boho-chic conceptحمض نووي للفخامة التجريبية
Market Experienceخبرة السوق
Proven success in Saudi Arabia (e.g., AlUla)نجاح مثبت في السعودية
Distributionالتوزيع
Global network of affluent experientialistsشبكة عالمية من محبي التجارب الفاخرة
Capital Expenditure Breakdown تفصيل النفقات الرأسمالية
The $120M budget reflects a capital-efficient 'boho-chic' design philosophy. Cost per key: $800,000 - competitive for ultra-luxury island development. تعكس ميزانية 120 مليون دولار فلسفة تصميم فعالة من حيث رأس المال. تكلفة المفتاح: 800,000 دولار.
| Categoryالفئة | Amount (USD)المبلغ | % |
|---|---|---|
| Hard Costsالتكاليف الصعبة | $80,400,000 | 67.0% |
| Main Constructionالبناء الرئيسي | $72,000,000 | 60.0% |
| Infrastructure & Marineالبنية التحتية والبحرية | $4,200,000 | 3.5% |
| Specialized Amenitiesالمرافق المتخصصة | $4,200,000 | 3.5% |
| FF&E and OS&Eالأثاث والمعدات | $19,200,000 | 16.0% |
| Soft Costsالتكاليف اللينة | $9,600,000 | 8.0% |
| Pre-Opening & Working Capitalما قبل الافتتاح ورأس المال العامل | $6,000,000 | 5.0% |
| Contingencyالاحتياطي | $4,800,000 | 4.0% |
| TOTALالمجموع | $120,000,000 | 100% |
CAPEX Distribution توزيع النفقات الرأسمالية
5-Year Pro-Forma P&L بيان الأرباح والخسائر لمدة 5 سنوات
| Metric (USD '000)المقياس (بآلاف الدولارات) | Year 1السنة 1 | Year 2السنة 2 | Year 3السنة 3 | Year 4السنة 4 | Year 5السنة 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Occupancyالإشغال | 45% | 65% | 72% | 75% | 75% |
| ADR (USD)متوسط السعر | $1,980 | $2,200 | $2,310 | $2,420 | $2,493 |
| Total Revenueإجمالي الإيرادات | $48,604 | $62,123 | $71,961 | $74,119 | $76,344 |
| GOPإجمالي الربح التشغيلي | $13,657 | $21,929 | $27,778 | $29,203 | $30,078 |
| GOP Marginهامش الربح التشغيلي | 28.1% | 35.3% | 38.6% | 39.4% | 39.4% |
| EBITDAالأرباح قبل الفوائد والضرائب | $15,670 | $24,455 | $29,342 | $30,641 | $31,560 |
| EBITDA Marginهامش EBITDA | 32.2% | 39.4% | 40.8% | 41.3% | 41.4% |
Revenue & Profit Forecast توقعات الإيرادات والأرباح
Investment Returns عوائد الاستثمار
21.5%
Unlevered IRRمعدل العائد الداخلي
10-Year Holdاحتفاظ 10 سنوات
~9
Years Paybackسنوات الاسترداد
Investment Recoveryاسترداد الاستثمار
4.9x
DSCRنسبة تغطية خدمة الدين
Stabilized Yearالسنة المستقرة
$24.4M
Cash Flowالتدفق النقدي
After Debt Serviceبعد خدمة الدين
Sensitivity Analysis تحليل الحساسية
Returns remain robust under various market conditions. تظل العوائد قوية في ظل ظروف السوق المختلفة.
IRR Sensitivity to ADR & Occupancy حساسية IRR للسعر والإشغال
| Occupancyالإشغال | -10% ADR | -5% ADR | Baseالأساس | +5% ADR |
|---|---|---|---|---|
| -10% | 16.4% | 17.8% | 19.1% | 20.4% |
| -5% | 17.9% | 19.3% | 20.6% | 21.9% |
| Baseالأساس | 19.4% | 20.7% | 21.5% | 23.1% |
| +5% | 20.8% | 22.1% | 23.2% | 24.4% |
IRR Sensitivity to Development Cost حساسية IRR لتكلفة التطوير
| Cost Variationتغير التكلفة | -10% | -5% | Baseالأساس | +5% | +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| Unlevered IRRIRR غير المرفوع | 24.8% | 23.1% | 21.5% | 20.0% | 18.7% |
Even with 10% cost increase, IRR remains attractive at 18.7% حتى مع زيادة التكلفة بنسبة 10%، يظل IRR جذاباً عند 18.7%
Risk Assessment & Mitigation تقييم المخاطر والتخفيف
| Risk Categoryفئة المخاطر | Descriptionالوصف | Mitigation Strategyاستراتيجية التخفيف |
|---|---|---|
| Constructionالبناء | Cost overruns or delays due to island logisticsتجاوز التكاليف أو التأخير بسبب لوجستيات الجزيرة | Fixed-Price EPC Contract with Tier-1 contractor; 4% contingency budgetعقد EPC بسعر ثابت مع مقاول من الدرجة الأولى؛ ميزانية احتياطية 4% |
| Marketالسوق | Lower-than-projected occupancy or ADRإشغال أو سعر أقل من المتوقع | Unique concept insulates from competition; strategic pricing below market ceilingالمفهوم الفريد يعزل عن المنافسة؛ تسعير استراتيجي |
| Operationalالتشغيل | Underperformance by hotel operatorضعف أداء مشغل الفندق | Performance-driven HMA with clear termination rights for ownerاتفاقية إدارة قائمة على الأداء مع حقوق إنهاء واضحة |
| Logisticalاللوجستية | Supply chain disruptions for islandاضطرابات سلسلة التوريد للجزيرة | On-site storage capacity; multiple mainland supplier relationshipsسعة تخزين في الموقع؛ علاقات مع موردين متعددين |
Due Diligence Package حزمة العناية الواجبة
Comprehensive Feasibility Study دراسة الجدوى الشاملة
Scroll down for the complete study. Download the PDF for a presentation-style document. مرر لأسفل للاطلاع على الدراسة الكاملة. قم بتحميل PDF للحصول على مستند بأسلوب العرض التقديمي.
Executive Summary الملخص التنفيذي
This Market and Financial Feasibility Study supports the debt financing application for the Red Sea Riviera Resort. The study provides an independent assessment of the project's viability through market analysis, site evaluation, and financial modeling.
تدعم دراسة الجدوى السوقية والمالية هذه طلب تمويل الديون لمنتجع ريفييرا البحر الأحمر. توفر الدراسة تقييماً مستقلاً لجدوى المشروع.
150
Keysمفتاح
$120M
CAPEXالنفقات الرأسمالية
21.5%
IRRمعدل العائد
$2,420
Target ADRالسعر المستهدف
Market Assessment تقييم السوق
KSA Tourism Growth
نمو السياحة السعودية
Mega Events Pipeline
الأحداث الكبرى القادمة
Competitive Set Analysis
تحليل المنافسين
| Property | Location | Keys | ADR | Access |
|---|---|---|---|---|
| Nujuma, Ritz-Carlton | Ummahat Islands | 63 | $2,640+ | Remote (seaplane) |
| Shebara Resort | Sheybarah Island | 73 | $2,400+ | Remote (seaplane) |
| Red Sea Riviera ⭐ | North of Jeddah | 150 | $2,420 | 40 min from airport |
Site Analysis تحليل الموقع
Location Advantages
مزايا الموقع
- 40-minute drive from King Abdulaziz International Airport
- Private island with pristine Red Sea coastline
- Year-round favorable climate for tourism
- Proximity to Jeddah's affluent population (4.7M)
- Optional seaplane arrival for VIP experience
Strengths
- • Prime Red Sea location
- • Unique "boho-chic" concept
- • Superior accessibility
Weaknesses
- • Island logistics complexity
- • New destination awareness
Opportunities
- • Vision 2030 tourism growth
- • Mega events pipeline
- • Ultra-luxury demand gap
Threats
- • Construction delays
- • New competition
Financial Analysis التحليل المالي
Capital Expenditure: $120M
النفقات الرأسمالية: 120 مليون دولار
67%
Hard Costs ($80.4M)
16%
FF&E ($19.2M)
8%
Soft Costs ($9.6M)
9%
Other ($10.8M)
Cost per key: $800,000 — competitive for ultra-luxury island development
5-Year Pro-Forma Projection
التوقعات المالية لـ 5 سنوات
| Metric | Year 1 | Year 2 | Year 3 | Year 4 (Stabilized) | Year 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Occupancy | 45% | 65% | 72% | 75% | 75% |
| ADR (USD) | $1,980 | $2,200 | $2,310 | $2,420 | $2,493 |
| Total Revenue | $48.6M | $62.1M | $72.0M | $74.1M | $76.3M |
| EBITDA | $15.7M | $24.5M | $29.3M | $30.6M | $31.6M |
21.5%
Unlevered IRR
4.9x
DSCR
~9 yrs
Payback Period
25.5%
EBITDA Margin (Stab.)
Investment Thesis أطروحة الاستثمار
Why This Investment
لماذا هذا الاستثمار
- Unprecedented tourism growth in KSA
- Massive mega-events pipeline through 2034
- Supply gap in ultra-luxury accessible resorts
- Strong government support (Vision 2030)
De-Risking Factors
عوامل تقليل المخاطر
- 50% government-backed financing
- Milestone-based drawdown mechanism
- Experienced development team
- Performance-driven operator agreement
The Ask
$60M Bank Guarantee for Loan Facility
Secured by milestone-verified asset value
1.1 KSA Tourism Growth (2019-2024)
The Kingdom has seen explosive growth in tourism arrivals, with 2023 numbers surpassing pre-pandemic levels by 56%. Jeddah, as a primary gateway, is a core beneficiary.
Inbound Tourism by Purpose (2023)
Source: KSA Ministry of Tourism, 2024
1.2 An Unprecedented Market Opportunity
The resort is strategically aligned with Vision 2030, positioning us to benefit from the Kingdom's remarkable tourism transformation and prestigious global mega-events.
Upcoming Mega Events
- 2027AFC Asian Cup - 24 nations
- 2029Asian Winter Games - Historic first in Middle East
- 2030Expo Riyadh - 40M visitors expected
- 2034FIFA World Cup - 5M+ visitors
Annual Sporting Events
- • Formula 1 Grand Prix
- • Saudi Cup Horse Racing
- • Dakar Rally
- • Premier Golf Tournaments
1.3 Demand Trends & Target Audience
Primary Market: Global Creative Class & Affluent Experientialists
High-net-worth individuals from GCC, Europe, and North America who prioritize unique experiences, design, wellness, and sustainability over traditional luxury.
Secondary Market: High-End "Tribe" Travel
Groups of friends and extended families seeking celebratory gatherings. Multi-bedroom villas cater specifically to this segment.
Target Audience Priorities
1.4 Jeddah Hospitality Market Performance
Jeddah is pivoting from a corporate and religious gateway to a vibrant cultural destination. Major events demonstrate exceptional pricing power.
| Period | Occupancy | ADR (SAR) | RevPAR | Event/Driver |
|---|---|---|---|---|
| Q1 2024 | 60.9% | 494 | - | F1 Grand Prix (Mar: 66.3%) |
| Q2 2024 | 55.4% | 725 | - | KSA-wide data |
| Q1 2025 | 63.0% | 477 | - | Spanish Super Cup |
| Jan 2025 | 70.5% | 631 | 445 | Spanish Super Cup |
| Apr 2025 | 82.5% | 834 | 688 | F1 Grand Prix (Record) |
1.5-1.8 Competitor Identification & Profiles
| Property | Brand | Location | Keys | ADR | Access |
|---|---|---|---|---|---|
| Nujuma, Ritz-Carlton Reserve | Marriott | Ummahat Islands | 63 | $2,640+ | Remote (seaplane) |
| Shebara Resort | Red Sea Global | Sheybarah Island | 73 | $2,400+ | Remote (seaplane) |
| St. Regis Red Sea | Marriott | Ummahat Islands | 90 | $2,200+ | Remote |
| Red Sea Riviera ⭐ | Target: Aman | North of Jeddah | 150 | $2,420 | 40 min from airport |
Key Differentiator: Accessibility
Proximity to Jeddah (KAIA) significantly reduces travel time vs. remote island competitors requiring seaplane transfers.
Key Differentiator: Concept
"Boho-Chic" appeals to growing segment seeking authentic, experience-driven hospitality over traditional formal luxury.
Key Differentiator: Capital Efficiency
$800K per key is competitive for ultra-luxury island development, translating to stronger financial returns.
1.9-1.11 Market Supply & ADR Strategy
Ultra-Luxury Supply Pipeline
- Red Sea Project: 50 hotels, 8,000 rooms by 2030
- AMAALA: 29 hotels, 3,000+ rooms
- Recent Openings: St. Regis, Six Senses, Nujuma, Shebara
- Upcoming: Hyatt, Fairmont, Rosewood, Jumeirah, Raffles, Four Seasons on Shura Island & AMAALA
Nearly 80% of KSA's future hotel supply targets premium market
ADR Strategy: $2,000-$2,500
Positioned below Nujuma ($2,640+) and Shebara ($2,400+) to optimize occupancy while maintaining ultra-luxury positioning.
ADR Build-Up Components:
- • Market positioning analysis
- • Competitor ADR benchmarking
- • Unit mix premium adjustment
- • Inflation/market growth projection
- • Ramp-up period penetration
Section 2
Site Analysis
2.1-2.3 Site Overview, Access & Site Plan
The Project is located on a pristine private island on the Red Sea coast, north of Jeddah. It offers island seclusion with proximity to a major urban center.
Access & Proximity
- 40-minute drive from King Abdulaziz International Airport (KAIA)
- Short private boat transfer to island
- KAIA is one of region's best-connected airports
- Ideal for long-haul vacations AND weekend escapes
- Optional seaplane arrival for VIP experience
2.4 SWOT Analysis
Strengths
- • Unique, defensible 'boho-chic' concept
- • Unparalleled accessibility via Jeddah (KAIA)
- • Strong government support (Vision 2030)
- • Experienced development and finance team
Weaknesses
- • Higher logistical costs for island operations
- • Reliance on marine transport for supplies and staff
Opportunities
- • Capitalize on massive Vision 2030 tourism growth
- • Fill market gap for accessible ultra-luxury resorts
- • Premier destination for high-end events and MICE
- • Leverage proximity to Jeddah for local demand
Threats
- • Potential construction delays or cost overruns
- • Emergence of new competition in Jeddah coastal area
Section 3
Summary: Gap Analysis & Strategic Opportunity
The current ultra-luxury resort landscape in the Red Sea is defined by high-quality but remote destinations. This creates a significant gap for a development offering comparable exclusivity without the travel burden.
Red Sea Riviera is positioned to capture this gap:
- Quality Product: Internationally branded in a market demanding new, high-quality supply
- Experiential Concept: 'Boho-chic' theme appeals directly to modern luxury travelers
- Superior Accessibility: Near Jeddah - a powerful differentiator that broadens the market
The Project is not merely another luxury hotel; it is a targeted solution to a defined market gap.
Section 4
Development Recommendations
4.1 Project Vision & Positioning
Create an ultra-luxury bohemian sanctuary that is a market leader in experiential hospitality.
Market Segment:
4.2 Operator Strategy
The operator must possess proven ultra-luxury track record, global distribution, and brand DNA aligned with experiential, wellness-focused hospitality.
Prime Candidate: Aman
- • Built on unparalleled luxury and bespoke experiences
- • Existing KSA presence (AlUla)
- • Loyal global following of affluent experientialists
4.3 Property Sizing & Unit Mix (150 Keys)
Dune Cabanas (50%)
70 m² | Couples & Solo
Reef Cabanas (40%)
110 m² | Families
Riviera Beach Villas (10%)
350 m² | VIP & Groups
4.4 Critical Success Factors
Product Differentiation
Operational Excellence
Capital Discipline
Leverage Accessibility
Favorable Financing
Section 5
Financial & Returns Analysis
5.1 Capital Expenditure (CAPEX) Forecast: $120M
Capital-efficient 'boho-chic' design optimizes Built-Up Area. Cost per key: $800,000 - competitive for ultra-luxury island development.
| Category | Amount | % of Total | $/Key |
|---|---|---|---|
| Hard Costs (Construction, Infrastructure, Amenities) | $80.4M | 67% | $536,000 |
| FF&E and OS&E | $19.2M | 16% | $128,000 |
| Soft Costs (Design, Legal, PM) | $9.6M | 8% | $64,000 |
| Pre-Opening & Working Capital | $6.0M | 5% | $40,000 |
| Contingency | $4.8M | 4% | $32,000 |
| TOTAL | $120M | 100% | $800,000 |
5.2-5.4 Revenue Assumptions & Pro-Forma P&L
Revenue Mix (Stab.)
Rooms 63% | F&B 30% | Other 7%
GOP Margin (Stab.)
39.4%
Staff-to-Room Ratio
2.5:1 (Smart Service)
| Metric | Year 1 | Year 2 | Year 3 | Year 4 (Stab.) | Year 5 |
|---|---|---|---|---|---|
| Occupancy | 45% | 65% | 72% | 75% | 75% |
| ADR (USD) | $1,980 | $2,200 | $2,310 | $2,420 | $2,493 |
| RevPAR (USD) | $891 | $1,430 | $1,663 | $1,815 | $1,870 |
| Total Revenue ($M) | $48.6 | $62.1 | $72.0 | $74.1 | $76.3 |
| GOP ($M) | $13.7 | $21.9 | $27.8 | $29.2 | $30.1 |
| EBITDA ($M) | $15.7 | $24.5 | $29.3 | $30.6 | $31.6 |
5.5-5.7 Financing & Investment Returns
Debt Assumptions
Cash Flow (Year 4 Stabilized)
21.5%
Unlevered IRR (10-Yr)
4.9x
DSCR
~9
Years Payback
41%
EBITDA Margin (Stab.)
5.8 Sensitivity Analysis
Returns remain robust under various market conditions. Even with 10% decrease in both ADR and Occupancy, IRR exceeds 16%.
IRR Sensitivity to ADR & Occupancy
| Occ \ ADR | -10% | -5% | Base | +5% |
|---|---|---|---|---|
| -10% | 16.4% | 17.8% | 19.1% | 20.4% |
| -5% | 17.9% | 19.3% | 20.6% | 21.9% |
| Base | 19.4% | 20.7% | 21.5% | 23.1% |
| +5% | 20.8% | 22.1% | 23.2% | 24.4% |
IRR Sensitivity to Development Cost
| Cost Var. | -10% | -5% | Base | +5% | +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| IRR | 24.8% | 23.1% | 21.5% | 20.0% | 18.7% |
5.9 Risk Assessment & Mitigation
| Risk Category | Description | Mitigation Strategy |
|---|---|---|
| Construction | Cost overruns or delays due to island logistics | Fixed-Price EPC with Tier-1 contractor; 4% contingency |
| Market | Lower-than-projected occupancy or ADR | Unique concept insulates from competition; strategic pricing below ceiling |
| Operational | Underperformance by hotel operator | Performance-driven HMA with clear termination rights |
| Logistical | Supply chain disruptions for island | On-site storage capacity; multiple mainland suppliers |
Appendices
10-Year Projections & Macro Overview
Appendix 1: 10-Year Financial Projections
| Metric ($M) | Yr1 | Yr2 | Yr3 | Yr4 | Yr5 | Yr6 | Yr7 | Yr8 | Yr9 | Yr10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Revenue | 48.6 | 62.1 | 72.0 | 74.1 | 76.3 | 78.6 | 81.0 | 83.4 | 85.9 | 88.5 |
| GOP | 13.7 | 21.9 | 27.8 | 29.2 | 31.0 | 31.9 | 32.9 | 33.9 | 34.9 | 34.9 |
| EBITDA | 15.7 | 24.5 | 29.3 | 30.6 | 31.6 | 32.5 | 33.5 | 34.5 | 35.5 | 36.6 |
Appendix 3: Macro-Economic Overview
4.2%
Non-oil GDP Growth (2024)
3.7%
Projected Growth (2026)
2.1%
Inflation (2025)
7%
Saudi Unemployment (Record Low)
Source: IMF World Economic Outlook, SAMA, GaStat, 2024/2025
Begin the Conversation ابدأ المحادثة
Let's Discuss This Opportunity دعونا نناقش هذه الفرصة
We welcome the opportunity to present this exceptional investment in detail. نرحب بفرصة تقديم هذا الاستثمار الاستثنائي بالتفصيل.
Request Information طلب معلومات
Fill out the form below and our team will contact you within 24 hours. املأ النموذج أدناه وسيتواصل معك فريقنا خلال 24 ساعة.
Direct Contact اتصال مباشر
Prefer to reach out directly? Contact our leadership team. تفضل التواصل مباشرة؟ اتصل بفريق القيادة لدينا.